De l’ALUR il y aura!

Le texte de la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové a été adopté le 20 février 2014. Cette loi englobe un très grand nombre de mesures, pour certaines assez polémiques, d’autres passant plus inaperçues.

Votre majordome vous propose un rapide tour d’horizon, en se mettant dans la peau des différents acteurs concernés par le projet.

• Ce qui va changer pour les bailleurs,
• Ce qui va changer pour les locataires et propriétaires occupants,
• Ce qui va changer pour le paysage urbain,
• Ce qui va changer pour les professions de l’immobilier.

Commençons donc par les bailleurs

La mesure phare et choc de cette loi est l’encadrement des loyers dans les zones de tensions fortes. Il va de soi que Paris et la région parisienne sont considérées comme des zones tendues. Des observatoires locaux des loyers, agréés par l’état, établiront des loyers médians et il ne sera pas possible de mettre en location un bien à un tarif supérieur à 20% du loyer médian. Cette mesure a pour effet de contenir la progression parfois excessive du montant des loyers.

Jeeves est bien critique vis-à-vis de ce dispositif, surtout en ce qui concerne sa mise en application. Il est en effet très compliqué d’estimer un bien, et surtout, aucune location ne ressemble à une autre. Les caractéristiques intrinsèques du logement en font sa valeur/ ou sa décote… et un même logement au RDC sur cour sombre ou en dernier étage avec vue sur tout Paris n’aura évidemment pas la même valeur…

Autre mesure : la simplification et la sécurisation de la location. Une liste des justificatifs à fournir par le locataire sera définie et un formulaire type pour le bail sera créé. Votre majordome trouve que cela peut être une très bonne initiative, se rendant compte que les bailleurs sont tentés de demander à leurs locataires tous types de pièces pour le dossier, certaines relevant clairement de la vie privée et n’ayant rien à voir avec l’accès au logement. Concernant le bail type, il sera bien difficile d’y mentionner toutes les clauses, et autres cas particuliers, mais si cela permet de donner plus de transparence et de compréhension à la fois au bailleur et au locataire :, c’est tant mieux !

La fameuse GUL (Garantie Universelle des Loyers) a fait verser couler beaucoup d’encre jusqu’ici. Entre le projet de loi et son adoption, un élément majeur a changé : la GUL ne sera ni obligatoire ni payante. Financée par l’état (comment, on ne le sait pas encore…), elle sera proposée à tous les bailleurs qui choisiront entre elle ou la traditionnelle caution. Elle permet d’être assuré du remboursement des loyers durant 18 mois à hauteur du loyer médian de la zone concernée. Disponible à partir de 2016, ne vous en privez pas !

Que se passera-t-il du côté des locataires et des propriétaires occupants ?

Les dispositifs de cette loi ont pour intention de favoriser et protéger les locataires. Une des initiatives est de réduire les coûts du logement en limitant les honoraires des agents immobiliers payés par les locataires. Ces derniers n’auront à leur charge que certaines démarches dont les prix seront encadrés : prix de la visite, rédaction du bail… et verront donc normalement leur facture se réduire de 50%.

L’activité des syndics sera aussi régulée. Ainsi un compte bancaire séparé pour chaque copropriété sera obligatoire et sans frais. Les tarifs seront également encadrés. Ici encore, votre majordome se demande s’il sera si facile de mettre de l’ordre dans cette profession dans laquelle on trouve d’énormes disparités de qualité de service et de prix.

Les locataires les plus fragiles auront un petit coup de pouce notamment ceux qui vivent dans un logement considéré comme indigne. Le gouvernement souhaite mettre fin à l’activité des marchands de sommeil et veut contraindre les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation qui leur auront été prescrits. L’état pourra aussi prendre en charge les travaux de copropriétés insalubres.

La politique d’hébergement sera aussi fortement orientée vers le relogement en anticipant notamment les expulsions grâce à un signalement des impayés très en amont. D’ailleurs la trêve hivernale est rétablie et prolongée de 15 jours.

Enfin, le dispositif d’attribution des logements sociaux sera réformé pour être plus lisible et transparent. Le demandeur pourra suivre l’état d’avancement de son dossier.

Ici encore l’ami Jeeves ne peut que se féliciter de l’intention louable destinée à défendre les plus vulnérables, mais se montre très sceptique sur l’efficacité des mises en application de ces mesures.

Plus anecdotique mais dans l’air du temps : ALUR favorisera l’habitat participatif en le dotant d’un statut juridique et en proposant de diminuer les charges en mutualisant l’espace.

Et du côté du territoire?

Les élus pourront élaborer des PLUI (Plans Locaux d’Urbanisme Intercommunaux) sur un périmètre plus large qu’une simple commune. Jeeves salue cette initiative qui pourra permettre plus de cohérence et de construire des logements là où il y en a le plus besoin. L’idée étant de limiter l’étalement urbain et de densifier les quartiers pavillonnaires pour protéger les terres agricoles et naturelles.

Enfin, n’oublions pas les professionnels de l’immobilier dont Jeeves fait partie !

La loi Alur entend règlementer cette profession qui a très mauvaise réputation en organisant le métier et créant des règles déontologiques. La formation sera rendue obligatoire et les contenus de celle-ci seront retravaillés et améliorés pour être plus performants.

Un secteur d’activité visé plus particulièrement : celui des marchands de liste. Ils devront obligatoirement avoir l’exclusivité des logements qui seront proposés sur leur liste pour éviter que ceux-ci ne soient plus disponibles, déjà loués.

Voilà, le petit aperçu (déjà trop long) de cette loi. Que vous soyez propriétaire, locataire, ou professionnel de l’immobilier, vous serez forcément impactés, n’hésitez pas à prendre les devants et pour en savoir plus, Jeeves vous invite à consulter le dossier de presse  . Bonne lecture !